Как избежать рисков при продаже квартиры в ипотеке

16 марта, 2021

«Как избежать рисков при продаже квартиры в ипотеку?» — с таким вопросом ко мне обратился Егор. Действительно, более 60% сделок по купле-продаже жилья в 2021 году проводится с участием ипотечных средств. Но далеко не все продавцы и покупатели понимают, какие опасности для них может нести такая сделка.

Меня зовут Серебренникова Дарья, я старший юрист Правового Центра «ЛОЕРС». Сегодня я хочу пошагово рассказать, какие риски поджидают продавца квартиры, если покупатели оформляют ипотеку.

Если у вас возникли вопросы то, пожалуйста, заполните форму ниже. Наша команда адвокатов готова ответить на ваши вопросы и предоставить профессиональную консультацию.

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку?

При продаже квартиры редко возникает ситуация, когда у продавца есть большой выбор. В 2021 году оплата сделки по покупке недвижимости наличными вызывает больше вопросов. Поэтому отказываться от покупателей-ипотечников не стоит.

Но, чтобы не подвергать себя риску, лучше обсудить предстоящую сделку с юристом. От себя хочу порекомендовать прислушаться к следующим советам.

Совет 1. Правильно оформляйте договор

Когда покупатель готов заключить сделку и предлагает внести часть денег, нужно обязательно оформить расписку. В ней нужно указать, в каком качестве передаются деньги.

Это могут быть:

Аванс – то есть, часть оплаты по сделке. Если покупатель откажется заключать договор или вы передумаете продавать квартиру, то аванс нужно вернуть в полном объеме.
Задаток – это обеспечительная мера. Если вы откажетесь продавать жилье, то вернете деньги в двойном размере, а если откажется покупатель – то вы не возвращаете ему деньги.

По договору ипотеки покупатель должен передать около 20% от стоимости из личных средств. При оформлении расписки нельзя указывать, что эта сумма передается в качестве задатка.

Если сделка сорвется по вашей вине, например, приставы арестуют квартиру, то вам придется вернуть эту сумму в двойном размере.

Совет 2. Правильно указывайте стоимость в договоре

Если у покупателя нет денег на первоначальный взнос, он может попросить оформить сделку по завышенной цене. То есть, в договоре указывается завышенная сумма. Продавец пишет расписку, что получил 20% от стоимости квартиры наличными. А покупатель компенсирует эту сумму за счет ипотечного кредита.

Запомните: в договоре должна быть указана та сумма, которую вы получите на руки. Иначе может возникнуть масса проблем.

Продавец должен заплатить налог с продажи квартиры. Он составляет 13% от стоимости жилья. Если сумма в договоре больше, чем получено реально, то и налог будет больше.

Совет 3. Не указывайте о получении денег, если их не получили

Иногда сотрудники банка настаивают, чтобы продавца указал в договоре, что деньги за квартиру получены полностью. Или расписку об оплате может попросить покупатель, чтобы потом оформить налоговый вычет.

Но так делать не стоит. Часть оплаты передается в качестве первоначального взноса и об этом можно составить расписку. Но основная часть будет перечислена только после регистрации сделки.

Указав в договоре, что все деньги получены, покупатель может остаться без денег за квартиру. Поэтому расписку о получении основной суммы нужно оформить только после того, как эта сумма будет получена в банке.

Совет 4. Будьте готовы к долгому перечислению оплаты по договору

Чтобы забрать деньги за квартиру по ипотеке, продавцу нужно получить копию выписки из ЕГРН. Ее выдает Росреестр после регистрации сделки. То есть через 5 — 7 дней после того, как договор будет передан в МФЦ или Росреестр.

Но это не самый длительный вариант. Если вместе с ипотечными средствами в сделке участвовали сертификат на субсидию, то деньги будут перечислены через 2 месяца.

Если в качестве первоначального взноса использован материнский капитал, то необходимо 30 дней на рассмотрение заявления и 5 дней на перечисление средств.

То есть продажа квартиры в ипотеку – это долгий процесс и быстро ждать деньги не стоит. Если деньги нужны срочно, стоит уточнить у покупателя, одобрил ли банк их заявку. Если заявка одобрена, то процедура оформления займет меньше времени.

Это только часть сложностей, с которыми может столкнуться продавец недвижимости. Количество собственников, которые хотят продать квартиру, обычно превышает количество покупателей. Поэтому продавцы готовы согласиться на любые варианты. Но сделки с недвижимостью не терпят легкомыслия. Чтобы не потерять квартиру и не лишится денег, лучше привлечь к сопровождению сделки квалифицированного юриста. Он проверит документы, поможет с оформлением договора и предупредит о возможных рисках в вашей конкретной ситуации.