Как проверить историю квартиры при покупке и что грозит, если ее не проверить?

13 октября, 2021

Ирина обратилась в Правовой центр «Лоерс», чтобы мы помогли ей составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Женщина боялась задавать продавцу квартиры задаток без документального подтверждения.

На консультации я выяснил, что Ирина не проверила юридическую чистоту сделки. А такое легкомыслие со стороны покупателя может привести к потере денег и квартиры.

Если у вас возникли вопросы то, пожалуйста, заполните форму ниже. Наша команда адвокатов готова ответить на ваши вопросы и предоставить профессиональную консультацию.

В процессе проверки я выяснил, что продавец сделал перепланировку, но не узаконил ее. То есть в любой момент судебные приставы могли обязать Ирину вернуть квартире прежний вид. А для этого ей пришлось бы практически полностью переделать стену в квартире.

Если бы Ирина успела отдать задаток, и после этого узнала о проблемах с документацией на квартиру, ей пришлось бы отказаться от сделки. В результате она бы потеряла деньги, переданные в качестве задатка.

И такие ситуации в юридической практике не редкость. Практически каждая пятая сделка с недвижимостью проходит с нарушениями. Поэтому я рекомендую при покупке квартиры проводить полный анализ объекта.

Сегодня я хочу рассказать, какие опасности подстерегают покупателей квартир.

Скрытые собственники

Чтобы узнать о прежних собственниках, необходимо заказать архивную выписку из домовой книги. Из нее можно узнать, кто был зарегистрирован в квартире за весь период ее существования.

Что должно насторожить:

Граждане, зарегистрированные в квартире, в качестве супругов владельцев.

Если квартира покупалась супругами в период брака, то она считается совместно нажитым имуществом. На общее имущество супругов срок исковой давности не распространяется. Если муж и жена не поделили квартиру должным образом, то второй супруг в любой момент может постучаться в двери покупателя. Если он обратится в суд, то сделка будет признана недействительной. В результате покупатель лишится квартиры, а взыскать деньги с продавца будет проблематично.

Собственники, выписанные в связи со смертью.

В этом случае нужно уточнить, как решался вопрос наследства. Наследники покойного могут обратиться в суд для восстановления срока на принятие наследства в течение 10 лет с момента гибели собственника. Чтобы избежать проблем с наследниками, стоит ознакомиться с завещанием.

Это далеко не все сложности, которые могут подстерегать покупателя в процессе приобретения квартиры.

К примеру, жилое помещение может быть сдано в аренду на срок менее года. В этом случае информация об аренде не передается в Росреестр. Расторгнуть договор аренды в связи со сменой собственника по закону нельзя. Юридически покупатель станет владельцам квартиры, но фактически въехать в нее не сможет до окончания договора аренды.

Обременение

Росреестр может вернуть документы, если на квартиру наложено обременение:

Залог.
Арест.

В этом случае продать ее не получится. Однако продавец может отказаться возвращать задаток или скрыться с ним.

Не рекомендуется передавать продавцу в задаток деньги до того, как будет закончена проверка юридической чистоты сделки.

Другой проблемой при покупке могут оказаться граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире.

Оно возникает:

в силу завещательного отказа;
при отказе от права на приватизацию.

В этом случае гражданин сохраняет право проживания, даже если квартира будет продана. То есть, покупатель приобретает жилье вместе с гражданами, которые могут жить в нем до самой смерти.

Перепланировка

Ситуацию с перепланировкой мы уже затрагивали. Рассмотрим, что ждет покупателя, который не проверил законность перепланировки:

Предписание о возвращении квартиры в надлежащий вид. В большинстве случаев перепланировка связана с переносом стен. Поэтому возвращение квартире исходного вида может потребовать серьезных ремонтных работ и крупных финансовых затрат.

Обратите внимание! Если собственник больше 2 раз игнорирует предписание, специалисты районной администрации могут обратиться в суд для выселения. В этом случае квартира будет продана. За счет вырученных средств будут компенсированы расходы на торги, а остаток денег будет перечислен бывшему собственнику.

Административная ответственность. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку гражданам придется оплатить от 2 000 р. до 2 500 р. Причем неважно, делали они перепланировку самостоятельно или это вина предыдущего владельца.

Чтобы исключить проблемы с перепланировкой, необходимо запросить у продавца свежий технический паспорт на квартиру и сравнить планировку.

Маткапитал

Практически каждая вторая квартира в России приобретается с использованием средств материнского капитала. Владельцы жилья должны выделить детям доли в течение 6 месяцев со дня покупки. Но не все граждане выполняют свои обязательства. Многие продают квартиры и не выделяют доли детям.

Такая сделка может быть оспорена:

органами опеки;
прокуратурой;
вторым родителем детей;
детьми, достигшими 18 лет.

В результате детям будут выделены доли в квартире. А покупателю придется обращаться в суд с иском к продавцу, чтобы взыскать с него стоимость этих долей. Однако далеко не каждый покупатель обрадуется новым совладельцам.

Если вы хотите купить квартиру в Москве, не стоит рисковать. Правовой центр «Лоерс» поможет проверить историю квартиры. Стоимость услуги фиксированная и не зависит от стоимости жилья.