Недостатки квартиры по ДДУ: как разобраться с неустойками, вычетами, направить претензии

26 ноября, 2023

Купить жилье в новостройке привлекательно тем, что у него не будет прежних собственников, не нагрянет никто из неучтенных наследников, а стены будут новыми, чистыми и ровными. Покупка квартиры от застройщика бывает значительно дешевле. Но в договорах долевого участия имеются свои «подвохи». Чтобы их вовремя обнаружить, контракт важно внимательно читать и требовать компанию-исполнителя работ исключить все «мутные» пункты, снимающие с него ответственность в случаях просрочек, халатности или чрезмерной экономии на качестве материалов.

Если у вас возникли вопросы то, пожалуйста, заполните форму ниже. Наша команда адвокатов готова ответить на ваши вопросы и предоставить профессиональную консультацию.

На какие пункты ДДУ нужно обратить особое внимание

Многие фразы договора долевого участия только выглядят ненавязчиво и органично вписываются в контекст. На самом деле, они таят ловушки от застройщика, которые позволят ему в будущем уклониться от исполнения обязательств на должном уровне. Настаивайте на исключении следующего:

Застройщик пишет, что может менять условия договора в одностороннем порядке.
Договор не соответствует 214-ФЗ: появляются некие «предварительные версии», неясные пункты.
Не указан конкретный срок сдачи объекта.
Площадь указана примерная, с допущением большой погрешности.

Если подписывать все так, как хотелось бы компании, занимающейся строительством, то далее придется мириться с недостатками квартиры, просрочкой договора по ДДУ и невозможностью подать иск по ДДУ.

Куда и когда направить претензии по ДДУ

Когда договор был составлен правильно, без излишних компромиссов для застройщика, появляется возможность легально затребовать неустойку от застройщика ДДУ. Но предварительно важно в досудебном порядке передать ему все возникшие претензии в письменной форме.

Сделать это можно путем личного визита в офис (но нужно проследить, чтобы на документе появилось доказательство, что его приняли: подпись секретаря или др.) и снятия ксерокопии с подтверждением получения бумаги с претензиями, отправкой по почте. И даже данные электронной переписки за считаются, если дело дойдет до суда. Однако, застройщик может вовремя признать вину и компенсировать убытки, исправить все добровольно

Срок устранения недостатков по ДДУ

Исправить недочеты фирма, сдающая жилье, должна в течение 60 дней с момента подписания документа о разногласиях. Застройщик при нежелании ничего корректировать будет обязан выплатить неустойку по недостаткам ДДУ в размере 3% от общей стоимости. В п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей» указано, что неустойка взимается только в случаях, когда застройщик не оплатил компенсацию ущерба добровольно в течение 10 дней с момента получения претензии.

Побочные недостатки квартиры по ДДУ

Кроме основных дефектов — просрочки или некачественно выполненных частей помещения — существуют мелкие нюансы, способные также испортить жизнь покупателя. Защита договора долевого участия при их обнаружении проходит в том же режиме: сначала досудебные претензии, затем иск в суд по ДДУ.

Далекими от идеала могут оказаться:

— внутренняя отделка;
— трубопровод;
— электропроводка;
— стыки рам со стенами

Когда где-то фонит, сквозит, колет током или протекает, важно вовремя заметить это и принять меры. В таких случаях можно выбрать:

Расторжение ДДУ.
Взыскание неустойки по ДДУ.
Устранение недостатков по ДДУ.

Расчет неустойки по ДДУ — довольно сложна процедура. Нужно знать формулу для физических и частных лиц, чтобы произвести его правильно. Еще нужно помнить о существовании ст. 333 ГК РФ, которая позволяет суду снизить размер неустойки по своему усмотрению. Но разберемся, как высчитать размер неустойки.

1/150 от ключевой ставки за каждый день просрочки исполнения обязательства — тариф, применяющийся к договорам долевого участия, где покупателем выступает физическое лицо. 1/300 будет размер неустойки по ДДУ, если покупает квартиру юридическое лицо.

Общая формула такова: Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка ЦБ, действовавшая в последний день срока сдачи объекта.

Что такое вычет по ДДУ и к кому он применим

При покупке жилья впервые в жизни человеку или семье полагается вычет по ДДУ. Это часть от стоимости жилья, которую государство оплачивает из своего бюджета. Вычет не может превышать 13% от цены жилья. К примеру, максимальная сумма составляет 260 000 рублей, если квартира стоит 2 млн. рублей. 2 000 000₽ — максимальный размер основного налогового вычета при покупке квартиры по ДДУ. Т.е. выше этой отметки никак не поднимется, даже если квартира превышает все разумные пороги стоимости.

Порядок оформления расторжения ДДУ

В тяжелых спорных ситуациях юрист по ДДУ поможет расторгнуть договор, поставивший Вас в крайне невыгодное положение. Документ может быть расторгнут по четырем базовым причинам-основаниям:

— по инициативе застройщика в одностороннем порядке;

— по требованию дольщика через суд;

— по инициативе дольщика в одностороннем порядке;

— по соглашению сторон

Сложности представляет расторжение договора ДДУ в судебном порядке и с эскроу-счетом.

В судебном порядке он может быть расторгнут только при наличии существенного нарушения со стороны застройщика. Цена договора, т.е. уже уплаченные клиентом средства, возвращаются исполнителем в течение 10 дней со дня вынесения судебного решения. Есть и срок 20 дней. Они применяется, когда договор был расторгнут в мирном порядке по соглашению сторон (не доводя дело до судебного разбирательства).

Расторжение договора ДДУ с эскроу-счетом идет путем регистрации договора в Росреестре. К нему придется приложить копию уведомления об одностороннем отказе с подтверждением отправки его застройщику. Росреестр разместит эти данные в Единой информационной системе жилищного строительства в течение 5 дней. На основании данных из этой системы банк вернет средства с эскроу-счета.

Для подробной консультации и помощи в сделках рекомендуется обращаться к юристу по ДДУ. Ваш случай может требовать индивидуального подхода. А чтобы не допустить ошибок, нужно заранее посоветоваться с юристом. Мы ждем Вас в Правовом центре «ЗащитаПрав24» по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатино-Садовники, метро Коломенская, Нагатинская ул., д. 22, корп.1, этаж 2.