Покупка квартиры, полученной по наследству: риски для покупателя

3 ноября, 2021

Мы продолжаем цикл статей о рисках при покупке квартиры. И сегодня я расскажу о не самой очевидной опасности. Но именно из-за нее вы можете потерять квартиру, купленную с таким трудом.

Если у вас возникли вопросы то, пожалуйста, заполните форму ниже. Наша команда адвокатов готова ответить на ваши вопросы и предоставить профессиональную консультацию.

Встречайте: опасность № 3. Наследники

По закону наследник можно восстановить срок на вступление в наследство, если у него были веские причины для его пропуска (ст. 1155 ГК РФ). Например, он жил за границей и не знал о гибели покойного собственника. За это время другие наследники успели вступить в свои права, оформить квартиру и продать ее.

Еще недавно такие споры решались исключительно в пользу опоздавшего наследника. Но Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 установило другие правила. Теперь, если квартира уже была продана до восстановления срока, то опоздавший наследник получает компенсацию. Она рассчитывается на основе стоимости квартиры на день открытия наследства.

На первый взгляд, Верховный суд обезопасил покупателя от рисков появления наследников. Но даже в 2021 году единой судебной практики по таким вопросам нет. Поэтому наследник может обратиться в суд и требовать оспорить сделку.

Рассмотрим, какие подводные камни ждут покупателя при покупке наследственной квартиры.

Наследство по закону

Итак, рассмотрим ситуацию. Иван был единственным собственником квартиры. Но завещание он не оставил. Поэтому после его смерти наследование будет проходить по закону.

Наследниками первой очереди являются жена, дети и родители. То есть, в свидетельстве о правах на наследство должны быть указаны они все.

Получается покупателю нужно установить:

живы ли родители покойного, вступали ли они в наследство или оформили отказ;
была ли у Ивана официальная супруга;
сколько у покойного детей и все ли они вступили в наследство.

В судебной практике есть истории, когда в наследство вступали дети, о которых не знал даже сам покойный. Поэтому 100% гарантии в этой ситуации быть не может.

А главное, в России крайне слабая практика по оформлению официального отказа от наследства. Наследники оформляют официальный отказ только в пользу другого получателя. Если же они просто не хотят получать наследство, то они не приходят к нотариусу. Юридически такая позиция расценивается как отказ по умолчанию.

Но как догадаться, наследник отказался по умолчанию или ничего не знал о наследстве?

Поэтому покупать наследственную квартиру до истечения 10 лет весьма рискованно.

Наследство по завещанию

Допустим, Иван все-таки составил завещание. Как изменится ситуация? Если в завещании указано, что квартиру получает дочь, то владелицей квартиры становится она. Жена, сыновья и родители покойного на квартиру претендовать не могут. Проблема лишь в том, как узнать про завещание. Все завещания, составленные гражданами, должны быть включены в единый реестр. Поэтому можно обратиться к любому нотариусу и узнать о последней воле владельца квартиры. Реестр избавил наследников от необходимости искать завещания по ящикам в квартире покойного. Проблема в том, что оформить документ можно не только у нотариуса. Правом удостоверения завещания наделяются главврачи, начальники исправительных колоний, командиры воинских частей, капитаны кораблей. А уже они должны направить завещание нотариусу. Но точные сроки для этого не установлены. Поэтому завещание может появиться в любой момент. Кроме того, другие наследники могут быть недовольны волей покойного. И поэтому оспорить завещание в суде. Правда, сделать это непросто и без обращения к опытному адвокату по разделу имущества здесь не обойтись. Но если собственник квартиры долго болел, был лишен дееспособности, был зрелого возраста – шансы на оспаривание есть.

Как снизить риски при покупке наследственной квартиры?

У меня нет единого совета, как снизить риски при покупке наследственной квартиры. Каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Я рекомендую запросить в МФЦ выписку из ЕГРН. В ней указывается основание возникновения прав на квартиру. Если в этой графе указано свидетельство о правах на наследство – это должно вас насторожить.

Если свидетельство выдано меньше, чем 10 лет назад, то есть опасность неожиданного появления наследников. Не стоит соглашаться на сделку без анализа рисков.

А заказать полное сопровождение сделки или анализ рисков вы можете в Правовом центре «ЛОЕРС». Мы работаем для вас без выходных с 9.00 до 21.00.