С 1 июля заработает абсолютно новая система долевого строительства

26 июня, 2019

С 1 июля текущего года в правилах долевого строительства появляются кардинальные изменения, которые коснутся как покупателей квартир, так и застройщиков. Основным изменением правил является тот факт, что теперь средства дольщика не будут перечислять застройщику. Ранее именно в этом был основной риск для покупателя жилья в строящемся доме, так как денежные средства уже отданы, а жилье дольщик мог и не получить.

Если у вас возникли вопросы то, пожалуйста, заполните форму ниже. Наша команда адвокатов готова ответить на ваши вопросы и предоставить профессиональную консультацию.

Если ранее застройщик мог направлять полученные за приобретенную квартиру средства по своему усмотрению, и не всегда они шли на возведение жилья, за которое он и получал деньги. Теперь же финансы дольщиков переводятся на эскроу-счета в банке, и получить эти деньги девелопер сможет только после выполнения всех строительных работ и передачи ключей от квартиры дольщику.

После введения новых правил долевого строительства девелоперам придется возводить многоквартирные дома либо за свои собственные деньги, либо привлекать заемные финансы. К первому июля строительные компании обязаны найти банки, которые будут согласны осуществлять проектное финансирование и выделять средства на возведение жилой недвижимости.

Для покупателей жилья, которые они приобретают в новостройке, процедура покупки жилой недвижимости радикальных изменений не получит. Застройщику же потребуется в банке открыть эскроу-счет, на который покупатель и перечисляет средства. Как прописано в законе, при ипотечной покупке деньги, находящиеся в банке на счете не перечисляются девелоперу. Эти средства находятся на этом счету и являются первоначальным взносом, а остальную сумму вкладывает банк и на счету образуется сумма, равная цене квартиры в возводимом доме.

В том случае, если строительная компания обанкротится, то на деньги, находящиеся в банке на счетах либо будет завершено возведение жилой недвижимости, либо средства будут возвращены покупателю. Все сделки с жилой недвижимостью страхуются на сумму до десяти миллионов рублей представителями Агентства по страхованию вкладов. В нынешнем году в список законодательно защищенных объектов недвижимого имущества, которые могут надеяться на достройку, попадают в том числе покупатели машино-мест и кладовок.

При этом покупатели нежилой коммерческой недвижимости не подпадают под новый закон о долевом строительстве, напоминают юристы Информационно- правовой компании «Лоерс». Если же застройщик будет признан банкротом, то покупатели такой недвижимости не получат ни компенсации, ни ключей к недвижимому имуществу. После окончания процедуры банкротства им будут выплачены средства из конкурсной массы. Но, как правило, к моменту банкротства девелопера на счетах не остается средств вообще.

Остатки квартир

На рынке жилья после первого июля будет и недвижимость, которая будет реализовываться по правилам, действующим ранее. Переходить на применение эскроу-счетов смогут только те девелоперские компании, у которых возведение жилого объекта достигло отметки в 30%, а число реализованных квартир не менее 10 %. Такая недвижимость будет продаваться так же, как и было ранее – покупатель оформляет договор о долевом участии, а средства за жилье идут напрямую к застройщику. Такое приобретение жилья выгодно за счет экономии средств, так как застройщик не обслуживает кредит, взятый на возведение жилой недвижимости, и за счет этого сможет предложить дольщикам выгодные цены на жилье.

Но, как написано выше, у старого варианта приобретения жилья в новостройке имеются риски банкротства девелопера и значит, нет гарантии того, что финансы покупателя будут возвращены. Даже если дольщику удастся получить ключи от квартиры, то такой вариант будет и долгим и нервным, если сравнивать с новым способом приобретения квартир. При этом нужно помнить, что далеко не все девелоперы смогут перейти на новые правила 1 июля, так как не успеют оформить соответствующую документацию. Если в отделе продаж девелоперской компании вас будут заверять, что жилье будет достраиваться по действующим правилам, а документацию скоро оформят, то лучше отказаться от приобретения квартиры у этого застройщика.

Дело в том, что представители министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства сообщили, что время получения документации для возведения жилья по новым правилам продлен до первого октября. То есть, на рынке будут компании, которые с 1 июля не будут работать по-новому, но и по старому способу они функционировать не смогут без получения нужных подтверждений. Поэтому выбирать девелоперскую компанию нужно тщательно, обходя таких девелоперов.

Стоимость квартир в новостройках

Жилье в зданиях, которые будут возводиться по новому методу с проектным финансированием, будут дороже. Так как застройщикам потребуются заемные средства, и брать их придется у банков под проценты (в среднем от 12 до 15%), то жилая недвижимость в новых домах подорожают на 10-15%. Немалая часть столичных девелоперов уже заявила о том, что с 1 июля будут пересмотрены цены на недвижимость. Но при этом нельзя сказать, что так поступят девелоперы во всех регионах. Зачастую цена квадратного метра и так находится на очень высоком уровне, и если поднять цены за квартиры, то спрос снизится, и продажи упадут.

За счет того, что изменения покупки квартир в новых домах анонсировались давно, многие потенциальные покупатели смогли решить свой жилищный вопрос до повышения цены на жилую недвижимость. Поэтому застройщикам, которые решили повысить цены на свою строящуюся недвижимость, не стоит рассчитывать на то, что повышение стоимости квартир не скажется на востребованности жилья. Девелоперам придется искать компромиссное решение, предлагать скидки и бонусы и отдавать квартиры за нормальные цены. В противном случае количество продаж неминуемо снизится.

Как отметил Николай Николаев, руководитель департамента Госдумы, разговоры о том, что регулирование строительной отрасли приведет к уменьшению возводимого жилья и росту стоимости квартир – спекуляции. По словам Н. Николаева, мы понимаем, что не все девелоперы пройдут реформу по проектному финансированию возводимого жилья. Ведь немалое число застройщиков являлись по своей сути финансовыми пирамидами, и они не захотят строить жилые дома за свои финансы или привлекать кредиты.

Поддержка дольщиков фондами

На днях Госдума приняла законопроект, согласно с которым обманутых дольщиков будут спасать с помощью специально созданных в регионах фондов. Финансы для таких фондов будут выделяться из компенсационного фонда, а также из федерального, регионального и местного бюджета. Средства из фонда будут направляться на завершение строительства жилых зданий, в которых дольщики приобрели квартиры.

Как отметил Н. Николаев, процедура завершения строительства жилых зданий для обманутых дольщиков будет совершенно прозрачной, и ни один рубль из бюджета не будет потрачен напрасно. Все средства будут направлены на достройку проблемных жилых объектов. Сметы на выполнение строительных работ и финансовые планы будут проверяться представителями правительства, что позволит не допустить растрату средств и пресечет различные злоупотребления.